成立期

由於第一屆第一次召開區分所有權人會議召集人乃建商所主導，加上各區分所有權 人相互不認識，再加上區分所有權人對於成立管委會事務多數漠不關心。因此對於有心人士覬覦建商希望能盡快順利點交，可能產生利益上的機會就會蠢蠢欲動，造成爾後點交期的各種爭議糾紛。

成立期的爭議
會議是否被把持
建商的財務報告
規約條文的逐條審議

壹、召開第一屆第一次區分所有權人會議召集人程序

第二十八條　公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。

前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。

起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。

貳、召開區分所有權人會議前準備資料

一、會議公告：公寓大廈管理條例
(一)第三十條第一項　區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。
(二)第三十條第二項　管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。

二、開會通知單

三、會議時間流程表

四、會議議程：
(一)議題：審議規約及其他
(二)臨時動議：管理委員之選任事項及其他動議

五、出席委託書：公寓大廈管理條例
第二十七條第三項      區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。

六、議題表決統計表

叁、區分所有權人會議報到準備資料

一、區分所有權人名冊：區分所有權人比例計算方式，參閱公寓大廈管理條例施行細則第二條
註：委託人該戶若為數人共有，應有該所有區分所有權人委託書，不得僅有一人代表委託書
(除非其他所有權人另有書寫委託書共同委託同一人代表該戶)

二、區分所有權人簽到簿簽名

三、議題表決單：社區若採用表決單方式，表決單上必須有監票人用印及該戶區分所有權比例

四、領取表決單登記簿簽名

五、議題表決統計表

肆、區分所有權人會議開議程序

一、攜帶證明及通知單及委託書報到處簽到

二、領取表決單：表決單上必須有監票人用印及該戶區分所有權比例

三、報到時間截止統計簽到出席人數及其區分所有權比例
人數計算方式
1.公寓大廈管理條例第二十七條第一項
2.公寓大廈管理條例第二十七條第二項
3.公寓大廈管理條例第二十七條第三項
4.公寓大廈管理條例施行細則第三條

四、召集人宣佈出席人數及其區分所有權比例
(一)出席人數達____分之____，區分所有權人比例達____分之____，已達規約草案第____條開議額數，會議成會會議正式開始。
(二)出席人數達____分之____，區分所有權人比例達____分之____，未達規約草案第____條開議額數，會議流會，將依公寓大廈管理條例第三十二條重新開議
註：消費者買賣房屋簽署公寓大廈規約草約須知第四條；管理組織之注意事項：
（一）區分所有權人會議開議及決議之額數，依公寓大廈管理條例規定為區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。但規約草約如另外定有出席及決議之人數與比例者，應依規約草約之規定，而非以公寓大廈管理條例所定之人數與比例為之。

五、推選會議主席

六、會議議題表決：同消費者買賣房屋簽署公寓大廈規約草約須知第四條

七、議題表決統計：推選開票人–唱票人–監票人–計票人

八、管理委員之選任事項：參閱公寓大廈管理條例第二十九條完全條文
(一)被選任人推選程序：如果該戶為數人共有，該戶必須先共同推舉一人作為該戶代表
註  公務人員是否可擔任社區管理委員會之疑義一事
(二)選任人投開票程序
(三)當選委員召開推選主任委員及各職務委員

九、主任委員資格：公寓大廈管理條例第二十九條第五項
公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。

肆、區分所有權人會議後事務程序

一、會議記錄：公寓大廈管理條例
第三十四條　區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。

二、重開議會議紀錄
(一)公寓大廈管理條例第三十二條第一項
(二)公寓大廈管理條例第三十二條第二項
(三)公寓大廈管理條例第三十二條第三項

三、申請組織報備：公寓大廈管理報備事項處理原則及申請書

四、國稅局申請統一編配書

五、銀行開戶

伍、成立管委會最重要事務

一、建商移交預收管理費事宜：可參閱預售屋買賣合約書

二、準備點交事宜

三、審閱管理、保養、維護契約

四、審閱各項管理辦法條文

五、行政管理公司文件資料電子檔是否完整

六、損鄰爭議事件處理

成立第一屆區分所有權人會議注意事項

消費者買賣房屋簽署公寓大廈規約草約須知第五條
管理組織成立前之注意事項：起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人，依公寓大廈管理條例、規約草約及房屋買賣契約書之約定執行管理維護工作，消費者必須審視該期間之管理費收支歸屬、管理方式、配合事項等相關約定。

一、召集人的產生：公寓大廈管理條例第二十八條第三項

二、開議決議額數：公寓大廈管理條例第二十八條第二項

三、主席推選方式：召集人僅召集會議之責並非主席。可在召集人宣佈會議程會會議開始，由出席人舉手推選名單，再以舉手表決方式決議主席人選。

四、規約條文應逐一條文表決

五、表決方式：採用表決單方式，表決單上必須有區分所有權比例

六、審閱從代管期至召開第一屆區分所有權人會議為止，文書所有資料備份USB，做為各屆文書資料移交用途。